전세보증금 반환보증의 적정 담보인정비율 산정: 임대인의 미반환 위험을 중심으로*

전세보증금 반환보증은 2013년 미분양 해소와 임차인 보호를 위해 도입된 이후 2016년부터 2023년까지 보증금액이 거의 매년 증가했다(<그림 1> 참조). 2023년 보증금액이 71.3조 원으로 정점을 찍었다. 그리고 2024년에야 보증금이 67.3조 원으로 소폭 감소했다.

그림 1. 전세보증금 반환보증과 전세가격

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중요한 정책 변화는 2015년 보증대상 확대, 2017년 보증범위 확대, 2018년 임차인 단독 가입, 2023년 보증범위 축소이다. 특히 2017년 최대금액과 보증한도를 높이면서 그 이전과는 확연하게 다르게 보증금액이 계속 가파르게 상승했다. 2017년이 상승의 시작점이었다면, 2023년 보증범위를 축소하면서 보증금액의 상승세가 꺾였다. 보증금액의 상승과 하락 변동에서 2017년 보증한도 확대(90% → 100%)와 2023년 보증한도 축소(100% → 90%)가 대조를 이룬다.

최근 전세보증금 반환보증이 원래 목적대로 주택시장을 안정화하기보다는 오히려 교란했다는 비판이 제기되었다. 권혁 · 성현곤(2025)은 반환보증 가입요건 완화가 시장참여자의 도덕적 해이를 통해 고위험 전세의 발생에 영향을 미친다고 주장했다. 이들에 따르면, 다른 요인을 통제했을 때, 서울시 연립 · 다세대 주택시장에서 가입요건 완화가 매매가격과 전세가격이 비슷해져 미반환 위험이 커지는, 구체적으로 전세가율이 80%를 초과하는 전세계약 발생 확률을 증가시킨다.

실증분석 이외에도 다수의 언론 보도는 전세보증금 반환보증이 무자본 갭투자와 같은 전세가율이 높은 고위험 계약에 악용되었다고 단정한다(강세훈, 2023; 김유신, 2024; 박재원 · 서형교, 2025). 임차인이 반환보증을 통해 돌려받을 수 있는 생각에 고위험 전세에 대한 경각심을 누그러뜨렸다고 본다(최은지, 2022).

하지만 이러한 비판은 전세보증금 반환보증과 전세자금보증의 구분 그리고 전세가격이 반환보증에 끼치는 역인과 관계를 엄밀하게 고려하지 않았다.

첫째, 전세보증금 반환보증은 전세자금대출 보증과 다른 상품이다. 전세보증금 반환보증에서는 임차인을, 전세자금보증에서는 금융기관을 보증대상으로 한다. 전세자금보증은 은행이 전세자금대출을 취급할 때 은행의 요청에 따라 보증기관이 대출채권에 보증을 제공하는 상품이다.

앞서 언급한 비판은 고위험 전세, 구체적으로 전세가율이 높은 계약을 핵심으로 한다. 전세가격이 급격하게 상승하면, 특히 매매가격에 비해 더 크게 상승하면 전세가율이 높아질 수 있다. 따라서 전세보증금 반환보증과 고위험 전세 사이의 인과관계를 주장하기 위해서는 전세보증금 반환보증의 확대가 전세가격의 상대적 상승을 초래했다는 것을 입증해야 한다. 그런데 지금까지의 실증분석에 따르면 전세가격 상승을 유도한 것은 전세자금대출이다(우진 외, 2024; 하정화, 2018). 이에 비해 전세보증금 반환보증과 전세가격의 관계를 실증한 연구는 찾아보기 힘들다.

논리적으로 살펴봐도 전세가격을 상승시킬 수 있는 것은 전세자금보증이다. 보증을 받은 금융기관이 더 많은 금액을 더 싸게 빌려줄 수 있다면, 임차인은 스스로 가지고 있는 자산보다 훨씬 더 높은 금액으로 전세시장에 입찰할 수 있을 것이다. 여기서 ‘대출보증 공급 → 전세수요 증가 → 전세가격 상승’의 인과관계는 명확해 보인다.

하지만 임차인에게 반환보증을 제공하여 전세보증금의 안정적 회수를 담보했다고 하더라도, 이것이 전세가격 상승으로 곧바로 이어졌을지는 앞의 대출보증만큼 뚜렷하지 않다. 왜냐하면 임차인이 더 큰 전세보증금을 지급하기 위해서는 원래 있던 자기 돈에서 더 내거나 추가로 대출을 빌려야 하는데, 반환보증은 전자를 촉진할 뿐 후자에게 영향을 끼치기 어렵기 때문이다. 돌려받지 못하는 위험이 제거되었다면, 임차인은 있는 돈에서 더 많이 임대인에게 지급할 수 있지만, 이를 통한 전세수요 증가는 전세자금대출과 다르게 임차인의 자산 제약으로 그 한계가 명확하다.

둘째, 전세가격 변화가 전세보증금 반환보증에 끼치는 영향을 고려해야 한다. 지금까지 논의는 반환보증 확대가 전세가격 상승을 유도했음을 전제로 한다. 하지만 반환보증의 기본 목적은 임대인의 전세보증금 미반환을 대비하는 것이고, 이러한 상황은 전세가격이 하락할 때, 즉 기존 전세보증금에 비해 신규 전세보증금이 더 적을 때 발생한다. 단적으로 <그림 1>에서 반환보증 금액이 절대적으로 가장 크게 증가했던 2023년은 전세가격이 급격하게 하락하는 시점이었다. 특히 2023년 5월 1일 보증범위가 축소되었음에도 불구하고, 2023년 보증금액이 역대 최대이다.

2013년부터 2022년까지 전세가격이 상승할 때도, 2023년 하락할 때도 모두 반환보증이 증가했다. 반환보증 증가가 전세가격 상승에 영향을 끼쳤을 수도 있지만, 반대로 전세가격 하락이 반환보증 증가에 영향을 끼쳤을 수도 있다. 이처럼 반환보증과 전세가격의 복잡한 관계는 단순히 그래프만으로는 정확하게 파악할 수 없다.

반환보증과 전세가격의 관계를 엄밀하게 살펴보기 위해서는 2022년을 기준으로 전세가격 상승과 하락 시기를 구분해야 한다. 그리고 상승 시기에 반환보증이 전세가격을 상승시켰는지 확인하기 위해서는 반환보증과 거의 동일한 시기에 급격하게 증가했던 전세자금대출 보증을 통계적으로 통제해야 한다. 전세보증금 반환보증이 시장을 교란했다고 주장한 권혁 · 성현곤(2025)은 전세자금대출 관련 변수를 통제하지 않았다.

더 중요하게 2022년 이후 전세가격이 하락하거나 정체하는 현재 시점에서는 전세보증금 반환보증의 지속가능성을 논의해야 한다. 전세가격 하락에 따라 반환보증의 필요성은 커지지만, 임대인의 전세보증금 미반환으로 보증기관의 대위변제가 많아지면, 재정 상태가 악화되어 반환보증을 제공할 수 있는 역량이 감소한다. 높아지는 반환보증 필요성 증대와 보증기관 재정 악화 사이에서 지속가능한 경로를 찾아낼 수 있는 제도개선이 이루어져야 한다.

현재 논의되는 반환보증 지속가능성 개선방안은 크게 두 가지, 즉 임대인 의무가입과 보증한도 하향이다.

보증과 보험의 차이를 고려할 때, 전세보증금 반환보증은 채권자인 임차인이 아니라 채무자인 임대인이 가입해야 한다(허지행, 2023). 보증은 채무자의 부족한 신용을 보강하는 제도이다. 따라서 임차인으로부터 전세보증금을 빌렸지만, 이를 반환하기 어려울 수 있는 임대인이 보증기관에 가입해야 한다. 그러면 보증기관은 채무자의 신용을 평가하고 이에 기초하여 차등적으로 보증료를 책정할 수 있다.

이에 비해 현재의 반환보증은 채권자가 혹시 모르는 불상사를 대비하여 가입하는 보험에 가깝다. 채권자인 임차인이 채무자인 임대인의 채무불이행 사고에 보험을 든 것이다. 사실상 보험이지만 보증의 형태를 취하므로, 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 보증기관은 채무자의 신용 상태를 모르는 채 채권자에게 보증을 제공하므로, 보증사고의 발생 확률을 예측할 수가 없다. 또한 보증기관은 사실상 보험에 대해 보험료보다 훨씬 저렴한 보증료를 받고 있다. 이에 따라 상대적으로 위험이 크지 않은 임차인도 일단 반환보증에 가입하려고 할 수 있다.

이처럼 임대인의 반환보증 가입이 논리적으로 타당하지만, 이를 정책적으로 실행하려면, 임대인의 행동 변화를 초래할 수 있는 별도의 정책수단이 필요하다. 임대인은 비용 부담 등의 이유로 반환보증에 스스로 가입하기를 회피한다. 따라서 임대인이 가입하도록 강제하거나 유인할 필요가 있다. 이러려면 행정제재 부과와 인센티브 제공이 동시에 이루어져야 한다.

현재 등록 임대사업자에 대해서는 등록 요건, 미가입 과태료, 세제 혜택 등을 통해 임대보증금 보증 가입을 사실상 의무화했다. 등록 임대사업자로 세제 혜택을 받으려면, 임대보증금 보증에 미리 가입이 되어 있어야 하고, 미가입 시에는 일정한 과태료가 부과된다.

그런데 임대인의 의무가입을 등록 임대사업자에서 전체 임대인으로 확대하기 위해서는 새로운 형태의 행정제재와 인센티브가 필요하고, 이러한 시도는 상당한 사회적 논쟁을 초래할 수 있다. 일례로 민간임대사업자 등록을 활성화하기 위한 임대인 세제 혜택은 형평성 논란뿐만 아니라 주택가격 상승을 초래했다는 비판을 받았다(송진식, 2020). 그리고 임대인 보증가입 의무 위반 과태료 부과는 ‘법 적용의 과중성과 형평성’ 그리고 ‘사적자치의 원칙 훼손’ 측면에서 여전히 논쟁거리이다(김정하 ․ 이춘원, 2022). 따라서 반환보증 의무가입 확대는 주택임대차시장 안정을 위해 필요한 정책이지만, 다양한 의견 수렴이 요구되는 장기 과제로 설정해야 한다.

반면에 보증한도 하향은 임차인이 임대인의 동의 없이 자율적으로 가입하는 현재 구조에서 바로 시행할 수 있다. 별도의 정책수단을 도입할 필요가 없다. 다만 보증한도가 낮아지는 만큼 임차인은 전세가율이 높은 경우에는 전세보증금 전액에 대해서 보증을 받을 수 없게 된다. 그만큼 보증범위가 축소되고, 임차인은 보증한도를 넘어서는 전세보증금 일부에 대해서는 미반환 위험에 직면한다. 반면에 보증기관은 보증한도가 낮아지면 그만큼 대위변제 이후에도 매매가격에서 채권을 회수할 가능성이 높아진다. 이에 따라 보증한도 하향은 기존보다 보증범위는 축소되지만, 반환보증 제공의 재정 역량을 확충할 수 있는 조치로 여겨진다.

특히 현재 시점에서 이러한 조치는 시급한 정책 과제이다. 앞서 언급했듯이, 전세가격이 하락하거나 정체되면, 반환보증 필요성 증대와 보증기관 재정 악화가 대립한다. 전세제도가 존재하는 한 임차인에게 전세보증금 미반환 위험은 중요한 주거문제 중 하나이다. 따라서 공공부문의 전세보증금 반환보증 제공은 임차인의 주거안정을 위해 지속가능해야 한다. 이러한 지속가능성을 고려할 때 개별 임차인의 보증범위를 기존보다 축소하더라도, 전체 임차인의 보증수요를 충족할 필요가 있다.

하지만 담보인정비율 하향이 주택시장에 어떤 영향을 끼칠지에 대한 연구가 부족하다. 실증적 근거가 빈약한 상황에서 보증한도 하향에 대한 시장의 우려는 임대인의 전세보증금 미반환 위험 증가이다(길해성, 2024; 류인하, 2024; 이희수, 2025). 게다가 전세가격과 매매가격이 동시에 하락할 수 있는 현재 상황은 보증한도 하향에 따른 임대인의 미반환 위험을 극대화할 수 있다.

일단 임대인의 미반환 위험은 전세가격이 하락할 때 표면화된다. 그리고 보증한도는 매매가격에 담보인정비율을 곱해서 구하므로, 매매가격이 하락하면 보증한도 하향 효과는 훨씬 커진다. 전세가격이 하락하여 임대인의 미반환 위험이 커지는 상황에서 담보인정비율 하향과 매매가격 하락의 조합으로 보증한도가 전세가격 하락보다 더 낮게 형성되면, 신규 전세보증금을 더욱 낮춰 임대인의 미반환 위험을 증가시킬 수 있다.

따라서 본 논문은 정책 충격(policy shock)²⁾ 에 따른 전세보증금 하락을 전제로 임대인의 미반환 위험이 얼마나 증가하는지를 분석한다. 단순히 60% 또는 70%~80%로 언급하는 것을 넘어 각각의 수치가 주택시장에 끼치는 영향이 어느 정도인지, 특히 미반환 위험 증가가 사회경제적으로 부담할 수 있는 수준인지를 사전에 검토한다. 시장의 우려를 그대로 반영했음에도 불구하고 임대인의 미반환 위험 증가가 용인할 수 있는 수준이라면, 시장의 비합리적인 우려를 불식시킬 수 있다.

보증한도 하향으로 충격을 받는 대상은 기본적으로 반환보증 가입가능 임대주택⁴⁾ 이다. 전세보증금 반환보증에 가입하려면 ‘전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하’여야 한다. 보증부 월세에서는 전월세전환율을 활용하여 환산 전세보증금을 산정한다. 전월세전환율은 한국부동산원 전국주택가격동향조사 2024년 3월 수치를 지역과 주택유형에 따라 구분하여 활용한다.⁵⁾ 그런데 가계금융복지조사에서 임대인의 거주지역은 알 수 있지만, 임대주택의 위치까지는 파악할 수 없다. 따라서 임대주택의 위치가 임대인의 거주지역과 동일하다고 가정한다.⁶⁾

반환보증 가입가능 임대주택 중에서 보증한도 하향의 충격 범위는 예상 전세보증금보다 보증한도가 적어서 보증한도에 따라 신규 전세계약이 체결되는 경우이다. <식 1>은 조사 시점 2024년 3월 전세계약이 2년 뒤에 만료되는 상황을 가정한 것이다. 좌변의 보증한도는 예상 매매가격에 담보인정비율을 곱해서 구하는데, 예상 매매가격은 기존 매매가격에 변화율을 적용하여 산출한다. 그리고 우변의 예상 전세보증금은 기존 전세가격에 변화율을 곱하여 계산한다. 좌변보다 우변이 클 때 신규 전세계약은 보증한도에 영향을 받는다고 볼 수 있다.

S_t = 조사 시점 매매가격

C_s = 매매가격 변화율

L = 반환보증 담보인정비율

J_t = 조사 시점 전세가격

C_J = 전세가격 변화율

<식 1>에서 매매가격과 전세가격은 2024년 3월 기준 실제 수치이다. 이에 비해 담보인정비율, 매매가격과 전세가격 변화율은 미래에 대한 예측치이다. 일단 좌변의 담보인정비율은 90%, 80%, 70%, 60%의 4가지로 설정한다. 90%는 현재 수준이고, 60%는 최근 논의에서 제시된 가장 낮은 수치이다.

그리고 매매가격과 전세가격의 변화율은 시장의 우려를 그대로 반영하기 위해 보증한도 하향의 정책 충격, 즉 임대인의 미반환 위험이 극대화되는 최악의 시나리오로 설정한다. 앞서 언급했듯이, 매매가격과 세가격이 동시에 하락할 때이다. 통상 전세계약이 2년 단위로 이루어지므로, 2년을 기준으로 두 가격이 동시에 하락하면서 전세가격의 하락 폭이 가장 컸던 2021년 12월부터 2023년 12월까지의 수치를 활용한다. 해당 시기 변화율은 <표 1>과 같다. 지역과 주택유형에 따라 그 수치가 매우 다르므로, 매매가격과 전세가격의 변화율은 지역과 주택유형에 따라 달리 적용한다. 임대주택의 지역은 위와 같이 임대인의 거주지역으로 가정한다.

위에서 보증한도와 예상 전세보증금으로 정책 충격을 받는 임대주택을 구했다면, 지금부터는 보증한도와 기존 전세보증금을 비교하여 역전세⁷⁾ 위험에 놓인 임대주택을 식별한다. 다음 계약의 전세보증금이 보증한도에 맞춰진다고 가정하므로, 보증한도가 기존 전세보증금보다 낮다면, 신규 전세계약으로 기존 전세계약을 상환할 수 없는 역전세 상황이다.

그런데 보증부 월세의 경우에는 월세에 전월세전환율을 곱한 다음 임대보증금을 더해 전세보증금으로 환산한다는 점을 고려해야 한다. 환산 전세보증금과 실제 임대보증금 사이에 월세의 크기에 따라 상당한 차이가 존재할 수 있다. 보증한도가 기존 환산 전세보증금보다 적더라도 임대인은 기존 실제 임대보증금을 돌려줄 수 있다. 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금은 환산 전세보증금이 아니라 실제 임대보증금이기 때문이다. 다만 기존 보증부 월세 계약이 신규 전세 계약 또는 더 낮은 임대보증금의 신규 보증부 월세 계약으로 전환될 뿐이다.

예를 들어 임대보증금 3억 원과 월세 100만 원에 전월세전환율 5%를 적용하면, 환산 전세보증금은 5억 4천만 원이다. 이때 보증한도 4억 원으로 신규 전세보증금이 정해지면, 환산 전세보증금 5억 4천만 원 기준에서는 역전세이지만, 실제로 임대인은 보증한도에 맞춘 신규 전세보증금 4억 원으로 기존에 받은 3억 원의 임대보증금을 반환할 수 있다. 다만 임대인은 기존 보증부 월세 계약이 신규 전세 계약으로 전환됨에 따라 월세 100만 원을 더는 받을 수 없다. 또한 임대인은 전세보증금 4억 원이 아니라 임대보증금 3억 원과 월세 42만 원의 보증부 월세 계약을 추진할 수도 있다. 여기서도 임대인은 기존 임대보증금을 상환할 수 있지만, 월세 58만 원의 손실을 감당해야 한다.

전세가격 하락에 따른 월세 감소는 임대주택에 투자한 임대인의 책임이다. 투자의 수익과 손해는 시장에서의 가격 변화에 비롯되고, 가격이 오를 것이라고 예상한 임대인이 실제로는 가격이 하락하여 손해를 봤다면, 그것은 투자자의 책임이다. 한국 사회에서 전세가격이 하락하여 우려하는 바는 임대인의 투자 손해가 아니라 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못해서 발생하는 임차인의 주거불안이다.

물론 여기서 언급한 경우 이외에도 다양한 보증금-월세 조합이 가능하다. 일례로 임대인은 전세가격 하락에도 불구하고 월세 100만 원을 그대로 유지하기 위해 신규 계약의 임대보증금으로 1억 6천만 원을 책정할 수 있다. 이 경우에는 신규 임대보증금을 받아 기존 임대보증금을 상환할 수 없게 된다. 하지만 이러한 개인의 이익 극대화 행위는 정책 대상이 아니다. 보증부 월세에서 보증한도 하향에 따라 어쩔 수 없이 기존에 받은 임대보증금을 돌려줄 수 없는 경우만이 정책 대상이다. 이처럼 어쩔 수 없는 상황은 신규 계약으로 최대한 받을 수 있는 임대보증금, 즉 월세 없는 전세보증금이 기존 임대보증금보다 작은 때로 한정된다.

요컨대 역전세 위험은 전월세전환율을 활용한 환산 전세보증금이 아니라 실제 임대보증금을 기준으로 파악해야 한다. 구체적으로 보증한도가 기존 전세보증금보다 낮은 임대주택에서 보증부 월세에 한해 보증한도가 기존 임대보증금보다 크거나 같은 경우를 제외해서 역전세 위험을 산정한다. 만약 실제 임대보증금과 환산 전세보증금을 구분하지 않으면, 임대인의 월세 손실을 정책 대상으로 오인할 수 있고, 더 나아가 시장의 역전세 위험을 과대추정할 수 있다. 현재 주택임대차시장에서 보증부 월세 계약이 상당한 규모라는 점을 고려할 때, 역전세 위험의 과대추정은 잘못된 정책 판단을 불러올 정도로 클 수 있다.

보증한도 하향으로 역전세가 발생했다고 해서 임대인이 전세보증금을 반드시 반환하지 못하는 것은 아니다. 임대인이 신규 임차인의 전세보증금으로 기존 임차인의 전세보증금을 돌려주지 못한다면 그 차액을 자체 재원으로 마련해야 한다. 전세보증금은 임대인이 임차인으로부터 빌린 부채이다. 본질적으로 은행으로부터 빌린 주택담보대출과 다를 것이 없다. 만약 은행이 2년 단기로 빌려주고 상환 기한이 도래했다면, 차입자는 대출의 상환, 연장, 차환 중 하나를 선택해야 한다. 만약 차환에서 신용, 담보 등의 이유로 신규 대출금이 기존 대출금보다 적다면, 그 차액은 차입자가 마련해야 한다. 이러한 논리는 전세에도 그대로 적용된다.

임대인의 차액 상환 재원은 현금화할 수 있는 유동금융자산과 가계부채로 조달할 수 있는 대출가능액이다.⁸⁾ 유동금융자산은 원하는 시점에 현금화할 수 있는 금융자산을 합해서 구한다.⁹⁾ 대출가능액은 최근 주택담보대출 규제¹⁰⁾ 를 고려하여 신용대출로 한정한다. 가계가 기존 금융부채 이외 새로 빌릴 수 있는 최대 금액을 계산한다. 신용대출 가능액은 DSR(debt service ratio) 40%, 기간 3년, 금리 6.02%의 조건으로 계산한다.¹¹⁾

2절에서 도출한 역전세 위험 임대주택에서 유동금융자산과 대출가능액으로 기존 전세보증금과 보증한도(신규 전세보증금)의 차액을 반환할 수 있는 경우를 제외한다.¹²⁾ 이러한 절차를 통해 역전세 위험에서 임대인이 자체 재원을 투입하더라도 임차인의 전세보증금을 반환할 수 없는 미반환 위험을 추출할 수 있다. 역전세 위험과 미반환 위험의 구분은 보증한도 하향에 따른 정책 충격이 어디까지인지를 명확하게 한다.

전세보증금 반환 재원 사이의 상호작용을 명시적으로 고려한다는 점에서 본 연구는 선행연구와 차별적이다. 윤성진 · 이슬(2024)은 임대인의 반환 재원과 우선순위에 따라 보증금 미반환 위험 가구를 추정했다. 그들은 임대인의 ‘현금성 자산 및 대출액’을 최우선 반환 재원으로, ‘후속 임대인의 보증금’을 그다음으로 설정했다. 하지만 임대인 재원과 신규 보증금 각각으로 기존 보증금을 반환할 수 있는지를 분석했을 뿐 이 두 개를 합쳤을 때 보증금 미반환 위험이 얼마나 되는지를 살펴보지 않았다. 따라서 신규 전세보증금에 임대인의 자체 재원을 더하는 방식, 즉 차액에 대해 임대인이 책임져야 하는 의무를 고려하지 않았고, 결과적으로 임대인의 미반환 위험을 과대평가했다.

<그림 2>에서 알 수 있듯이, 3단계 분석방법은 보증한도 하향에 대한 시장의 우려를 그대로 반영하기 위해 최악의 시나리오를 적용한다. 이를 통해 임대인 미반환 위험이라는 정책 충격을 극단적으로 추정한다. 임차인은 전세가격 하락 가능성을 의식하여 보증한도 이상으로 전세보증금을 지급하려고 하지 않을 수 있고, 이에 따라 보증한도에 따라 신규 전세보증금이 결정될 수 있다. 여기에 더해 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하면 임대인의 미반환 위험이 최대화될 수 있다.

그림 2. 보증한도 하향에 따른 임대인의 미반환 위험 분석방법

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물론 이러한 가정은 비현실적일 수 있다. 임차인은 자신의 위험 판단에 따라 보증한도보다 더 큰 전세보증금을 얼마든지 지급할 수 있다. 그리고 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하면서 전세가격이 역대 가장 크게 하락하는 일이 가까운 미래에 일어날 확률은 높지 않을 수 있다. 하지만 최악의 시나리오에서도 보증한도 하향에 따른 정책 충격, 즉 임대인의 미반환 위험이 사회경제적으로 감당할 수 있는 수준으로 상승한다면, 시장의 비합리적인 우려를 불식시킬 수 있다.

그리고 3단계 분석방법은 정책 대상으로서 임대인 미반환 위험을 세밀하게 파악한다. 먼저 실제 임대보증금과 환산 전세보증금을 구분한다. 보증부 월세 계약에서 월세 손실을 시장의 역전세 위험으로 간주하면, 개인의 투자책임과 사회의 주거문제 사이 혼동이 커질 수 있다. 그리고 임대인의 자체 재원 투입을 가정한다. 임대인이 기존과 신규 전세보증금의 차액을 자신의 재원으로 반환해야 하는 의무를 고려하지 않는다면, 위의 혼동은 더욱 커질 수 있다. 이처럼 엄밀한 과정을 거치지 않는다면, 담보인정비율 하향에 따른 임대인의 미반환 위험은 과대추정될 수 있다.

임대인(채무자)의 미반환 위험이 임차인(채권자)의 주거안정을 훼손하는 매우 복잡한 구조에서는 임차인의 주거안정을 위한 정책 대상이 무엇인지를 명확히 하려는 노력이 필요하다. 특히 전세보증금의 원활한 반환을 촉진하는 정책이 임차인으로부터 보다 쉽게 돈을 빌릴 수 있는 행태를 조장하여 투자자로서 임대인의 도덕적 해이를 초래할 수 있음을 경계해야 한다.

2024년 가계금융복지조사에서 추출한 임대주택은 2,131채이고, 이 중에서 반환보증에 가입할 수 있는 임대주택은 1,992채이다(<표 2> 참고).¹³⁾

임대주택을 임차계약에 따라 구분하면, 전세 927채, 보증부 월세 1,096채, 순수 월세 108채이다.¹⁴⁾ 임대주택 중 전세주택 비율이 약 43.5%인데, 이는 2020년 인구총조사의 임차가구 중 전세가구 비율 39.9%와 상당히 비슷하다. 통상 전세 비율을 임차인의 점유형태 측면에서 파악한다는 사실을 고려할 때, 본 연구에서 파악한 전세 비율이 기존 결과와 유사하다는 것은 그만큼 임대인의 보유자산 측면에서 파악한 임대주택 구성이 현실을 일정 수준 이상으로 반영한다는 것을 의미한다.

정책의 충격 범위 분석결과는 <표 2>와 같다. 담보인정비율을 현재 90%에서 80%, 70%, 60%로 단계적으로 낮추면, 정책의 충격 범위는 전체 임대주택의 15.9%, 23.7%, 37.2%, 52.6%로 커진다. 담보인정비율 60%에서는 절반 이상이 예상 전세보증금보다 보증한도가 낮아서 신규 전세보증금이 보증한도로 제약될 수 있다.

지역과 주택유형으로 구분해서 살펴보면, 연립 · 다세대, 아파트, 단독주택의 순서로 정책 충격이 크다. 이 순서는 매매가격과 전세가격의 상대적 변동으로 설명할 수 있다. 매매가격이 전세가격보다 더 크게 하락하면, 매매가격의 함수인 보증한도가 예상 전세보증금보다 적어지기 쉽다. <표 1>에서 알 수 있듯이, 변화율의 절대적인 크기는 아파트가 압도적으로 크지만, 연립 · 다세대에서는 매매가격의 하락 폭이 전세가격보다 더 크다. 그리고 단독주택에서는 전세가격의 하락에도 불구하고 매매가격이 오히려 올랐다.

<표 3>은 시장의 역전세 위험 분석결과를 나타낸 것이다. 분석결과를 좌우하는 것은 보증부 월세에서 제외해야 할 임대주택, 즉 보증한도로 설정된 신규 전세보증금이 기존의 환산 전세보증금보다 적더라도 실제 임대보증금보다 많은 경우이다.

담보인정비율 90%에서 82.6%가, 80%에서 72.4%가, 70%에서 60.7%가, 60%에서 55.1%가 환산 전세보증금 기준 역전세 위험에 처하지만, 실제 임대보증금에서는 신규 전세보증금으로 기존 임대보증금을 반환할 수 있다. 보증한도 하향에 따라 제외 비율은 감소하지만, 최하 60%에서도 절반 넘게 역전세 위험에서 빠진다.

담보인정비율 60%를 기준으로 지역과 주택유형에 따라 구분하면, 비수도권의 연립 · 다세대와 단독주택에서 제외 비율이 높다(<표 4> 참고). 이는 두 가지 유형에서 전월세전환율이 월등히 높기 때문이다(각주 5 참고). 전월세전환율이 클수록 환산 전세보증금과 실제 임대보증금의 차이는 벌어진다.

이러한 분석결과는 실제 임대보증금을 전월세전환율을 통해 환산 전세보증금으로 전환하는 방식이 역전세 위험을 얼마나 과대평가할 수 있는지를 명확하게 보여준다. 보증부 월세에서 임대보증금의 규모가 작지 않다는 점을 고려할 때, 보증부 월세도 보증금 미반환 분석에 포함해야 하고, 분석의 편의를 위해 전세보증금으로 전환할 수 있다. 하지만 임대인은 월세를 더 많이 받기 위해 임대보증금을 줄일 수 있고, 임대인이 반환해야 하는 것은 실제 임대보증금이다. 따라서 환산 전세보증금과 실제 임대보증금의 차이를 인식하는 별도의 과정을 삽입해야 한다.

임대인의 미반환 위험 분석결과는 <표 5>와 같다. 임대인의 재원으로 차액을 상환하면, 전세보증금 미반환 위험은 역전세 위험의 21.5%~27.1% 수준으로 줄어든다. 특히 임대인이 상대적으로 손쉽게 마련할 수 있는 유동금융자산이 미반환 위험을 크게 감소시킨다. 예를 들어, 담보인정비율 70%에서 유동금융자산 상환 이후 미반환 위험은 37.5%이므로, 역전세 위험의 62.5%가 임대인의 현금성 자산 투입으로 자체적으로 해결될 수 있다. 이에 비해 임대인이 유동금융자산을 투입한 다음 신용대출을 받아 차액을 상환할 때의 미반환 위험 감소 효과는 16.0%로 상대적으로 적다.

담보인정비율 60%를 기준으로 지역과 주택유형에 따라 임대인의 미반환 위험을 살펴보면, 수도권 단독주택에서 역전세 위험에 비해 임대인의 미반환 위험이 15.8%로 가장 크게 줄어든다(<표 6> 참고). 나머지 유형은 22.2%에서 29.7%로 미반환 위험이 역전세 위험의 약 20%대를 차지한다.

이 차이는 시장의 역전세 위험과 임대인의 미반환 위험 사이 구분이 중요하다는 것을 시사한다. 전세보증금은 임대인이 임차인으로부터 빌린 부채이고, 그 특성은 단기 주택담보대출과 유사하다. 장기 대출에서는 원금을 일정 규모로 계속 상환하는 것이 가능하지만, 단기 대출을 차입자의 재원만으로 상환하기는 어렵다. 따라서 기존 대출의 연장 또는 신규 대출로의 차환이 필요하다.

그런데 연장이든 차환이든 새롭게 산정된 대출액은 담보가치의 변화에 따라 기존 대출액보다 작을 수 있고, 이것이 바로 전세보증금에 있어 시장의 역전세 위험이다. 신규 대출과 기존 대출의 차액은 차입자가 자체 재원으로 마련해야 한다. 대부분의 주택담보대출에서 차입자가 채무불이행을 막기 위해 어떻게든 차액을 상환하듯이, 임대인의 상당수는 역전세 위험을 해결할 자체 재원을 가지고 있다.

<표 7>은 보증한도 하향에 따른 임대인의 미반환 위험을 3단계 분석방법에 맞춰 종합적으로 정리한 것이다. 정책의 충격 범위는 주택시장에서 보증한도로 신규 전세보증금이 결정되는 임대주택을, 시장의 역전세 위험은 충격 범위 내에서 보증한도가 기존 전세보증금보다 적어지는 임대주택을 가리킨다. 그리고 임대인의 미반환 위험은 임대인의 자체 재원을 투입하더라도 기존 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 나타낸다.

임차인의 주거안정 측면에서 보증한도 하향의 의도치 않은 정책 충격은 임대인의 전세보증금 미반환 위험이다. 전세보증금 반환보증의 지속가능성을 고려할 때 재정 역량을 확충하기 위한 보증한도 하향은 불가피하지만, 실제 하향에 앞서 주택시장을 교란할 수 있는 정책 충격이 어느 정도인지를 미리 파악해야 한다.

담보인정비율을 현재 90%에서 80%, 70%, 60%로 낮추면, 임대인의 미반환 위험은 0.8%에서 1.5%, 3.1%, 5.9%로 커진다(<표 7> 참고). 특히 담보인정비율을 70%에서 60%로 낮출 때, 전세보증금 미반환 위험이 3.1%에서 5.9%로 2.8%나 증가한다. 하향된 보증한도로 신규 전세보증금이 설정되고, 그리고 전세가격과 매매가격이 동시에 하락한다고 가정한 만큼 보증한도가 낮을수록 임대인의 전세보증금 미반환 위험이 증가하는 게 당연하다. 여기서 쟁점은 미반환 위험 증가를 어디까지 용인할 수 있는가이다.

임대인 미반환 위험의 비교 대상으로 저축은행 가계대출 연체율을 활용한다. 전세보증금은 사인 간 직접 부채이므로, 임대인의 미반환 위험은 가계부채의 채무불이행 문제로 볼 수 있다. 그리고 전세보증금은 공식 가계대출 중에서는 일반은행보다 저축은행과 더 비슷하다고 볼 수 있다. 일반은행은 엄격한 건전성 규제를 받으므로, 차입자의 신용위험을 전혀 고려하지 않는 전세보증금과 직접적으로 비교하기 어렵다. 마지막으로 채무불이행에서 부도율이 아니라 연체율을 선택한다. 임대주택 매각대금을 반환 재원으로 활용하지 않으므로, 부도율이 아니라 연체율과 비교해야 한다.

더 중요하게, 저축은행 가계대출 연체율은 정책 충격의 사회경제적 수용성을 판단하기 위한 보수적 기준선이다. 신용평가가 사실상 불가능한 전세보증금이 저축은행 가계대출보다 더 위험할 수 있다. 따라서 전세보증금 연체율이 저축은행 가계대출 연체율보다 높은 것이 일반적인 시장 결과일 수 있다. 최악의 극단적인 시나리오에서 임대인의 미반환 위험이 저축은행 가계대출 연체율보다 낮다면, 이 정도의 정책 충격은 감내할 수 있는 수준으로도 볼 수 있다.

2025년 6월말 기준 저축은행의 가계대출 연체율은 4.6%이다(금융감독원, 2025). 이를 기준으로 적정 담보인정비율은 70%(미반환 위험 3.1%)이다(<표 7> 참고). 담보인정비율을 60%로 더 낮추면, 미반환 위험(5.9%)이 저축은행 연체율(4.6%)을 넘어선다. 따라서 담보인정비율을 90%에서 70%로 낮추면, 현재의 과잉 보증을 개선하여 보증기관의 재정 역량을 확충하면서 임대인이 미반환 위험을 저축은행 가계대출 연체율보다 낮게 유지할 수 있다. 이처럼 담보인정비율 70%는 제도의 지속가능성과 시장의 우려를 동시에 고려한 수치이다.

담보인정비율 70%가 지역과 주택유형에 따른 미반환 위험에서도 적정 수준인지 추가로 살펴봐야 한다. 전세사고를 비롯한 전세보증금 미반환 위험은 특정 유형, 즉 연립 · 다세대에서 발생할 확률이 크다(김진유, 2022). <표 7>에서 살펴본 임대인의 미반환 위험은 임대주택 전체를 대상으로 산정한 것으로 가장 호수가 많은 아파트의 영향을 강하게 받을 수 있다. 따라서 상대적으로 비중이 적은 연립 · 다세대의 높은 미반환 위험이 해당 수치에 제대로 나타나지 않을 수 있다. 아파트 기준으로는 담보인정비율 70%로의 하향이 적합할 수 있지만, 이러한 정책 선택이 연립 · 다세대에서는 과도한 정책 충격을 초래할 수 있다.

지역과 주택유형에 따라 세분하더라도, 담보인정비율 90%에서 70%로의 하향은 임대인의 미반환 위험 측면에서 적정한 수준으로 볼 수 있다. 수도권 연립 · 다세대의 미반환 위험이 4.4%로 가장 높지만, 이 수치는 저축은행의 가계대출 연체율 4.6%보다 낮다(<표 8> 참고). 따라서 모든 주택유형에 대해 담보인정비율 70%를 일괄 적용하더라도, 임대인의 미반환 위험이 어떤 유형에서도 저축은행 가계대출 연체율을 넘어서지 않는다.

단순히 임대인의 미반환 위험 비율만 살펴보면, 단독주택에서는 담보인정비율을 60%로 낮출 수 있다(수도권 단독주택 2.8%, 비수도권 단독주택 3.5%). 하지만 단독주택에는 구분등기가 불가능한 다가구주택이 포함된다는 점을 고려해야 한다. 본 연구에서는 다가구주택 내 여러 건의 임대차계약을 임대주택 단위로 하나로 합해서 분석한다. 임대주택 전체로는 임대인의 미반환 위험이 없더라도, 개별 임대계약에서는 그러한 위험이 나타날 수 있다. 따라서 단독주택에서만 담보인정비율을 60%로 하향하기보다는 주택유형에 상관없이 70%로 정책적 일관성을 유지하는 게 합리적이다.