서울 오피스 임대료 결정요인 분석 - 오피스 등급을 중심으로 -

1997년 외환위기 이후 급격히 위축된 부동산시장의 활성화와 외자유치를 위해 국내 부동산 시장이 전면적으로 개방되면서 부동산 간접투자가 활성화되기 시작하였다. 1998년 자산담보부증권(Asset Backed Security), 1999년 주택저당증권(Mortgage Backed Security), 2001년 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts, 이하 REITs), 2004년 부동산펀드(Real Estate Fund, 이하 REF) 등의 상품이 시장에 나오기 시작하였다. 2015년 말을 기준으로 REITs는 128개 총자산은 18.3조에 이르고 있고 REF의 순자산은 35.9조에 이르고 있다.

상업용 부동산 투자에서 투자대상의 지역적 분산, 자산 유형별 분산, 투자스타일(Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic)¹⁾에 대한 의사결정이 중요하다. 국내 오피스 투자시장이 서울에 국한되어 있어 외국계 투자자뿐만 아니라 국내 기관 투자자들은 서울을 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)으로 구분한 지역적 분산에 대해서는 크게 고려하지 않는 경향이 증가하고 있으며 오히려 자산 유형별 분산과 투자스타일 분산 전략을 중요시 하고 있어 오피스 시장을 권역 중심이 아닌 오피스 등급을 중심으로 바라보는 것이 중요하다고 할 수 있다.²⁾

국내 오피스의 임대료 추이를 오피스 등급별로 살펴보면 등급에 따라 확연한 차이가 있음을 알 수 있다. Prime등급(이하 Pr등급)의 오피스 임대료는 도심권역(CBD)이 지속적으로 높은 수준을 나타내고 있으며, 2012년에 여의도권역(YBD)이 강남권역(GBD)의 임대료를 추월한 후 그 추세를 유지하고 있다. A등급의 임대료는 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)이 순으로 나타났으나 2008년을 기점으로 강남권역(GBD)이 여의도권역(YBD)과의 격차를 벌이면서 도심권역(CBD)의 임대료에 근접해 가고 있다. B등급과 C등급의 권역간의 차이가 크지 않다. B등급의 경우 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD)의 임대료가 유사한 수준이며, C등급의 경우는 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD)의 임대료에 차이가 크지 않은 것으로 나타났다.

그림 1. 오피스 등급별 임대료 추이 * 코람코자산신탁, 2015, “전게 보고서”, pp.6-7에서 인용

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이러한 배경에서 본 연구에서는 국내 오피스 시장에서 임대료가 결정되는 과정에서 오피스의 등급이 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고자 한다. 연구모형을 오피스 등급을 변수로 포함한 모형과 오피스 등급을 포함하지 않은 모헝으로 구분하여 모형별로 어떠한 차이가 있는지를 분석할 것이며, 오피스 등급별로 임대료 결정요인에는 어떠한 차이가 있는지를 연구하고자 한다.

본 연구의 구성은 다음과 같다. 제2장에서는 오피스의 임대료 결정요인에 대한 선행연구를 검토할 것이다. 제3장에서는 본 연구의 대상이 된 분석자료와 연구모형에 대해 설명하고 분석결과를 제시할 것이다. 제4장에서는 본 연구결과를 요약하고 연구의 한계 및 시사점을 도출하고자 한다.

본 연구에서는 국내 부동산자산관리회사인 K사에서 데이터를 관리하고 있는 서울에 소재한 오피스 787개소를 분석대상으로 하였다. 시점은 2015년 4분기 횡단면자료이며 서울시내에 위치한 5층 이상, 연면적 3,500m² 이상의 오피스로 한정하였다.

<표 1~3>을 통해 본 연구의 대상이 된 변수들의 기술통계량을 요약하면 오피스 임대료는 기준층을 기준으로 한 호가 임대료이며 보증금을 해당 오피스의 전환율⁴⁾로 환산한 값과 월 임대료를 더한 3.3m²당 월 임대료⁵⁾이며 관리비는 포함하지 않았다. 분석대상 오피스의 월 임대료는 최소 27,500원에서 최대 202,704원까지 분포하고 있으며 월 평균 임대료는 95,697원으로 나타났다. 오피스 등급별로 Pr등급의 평균 임대료는 131,826원, A등급은 108,408원, B등급은 95,308원, C등급은 86,278원으로 높은 등급일수록 임대료가 높게 형성되고 있다.⁶⁾

오피스의 층수는 지하층을 포함한 층수로 하였으며 최소 7층에서 최대 63층까지 분포하고 있으며, 오피스가 준공된 후 경과한 연수(이하 경과연수)는 2015년에 준공한 0차년부터 최대 56년차까지이다.

오피스 등급별로 평균 경과연수는 Pr등급은 15.12년, A등급은 17.63년, B등급은 20.13년, C등급은 23.58년 높은 등급일수록 경과연수가 작게 나타나고 있어 서울 오피스 시장에는 등급이 높은 오피스를 위주로 공급되고 있음을 유추해 볼 수 있다.

오피스의 공실률은 최소 0%에서 최대 100%⁷⁾로 나타났으며 평균은 8.78%이다.

오피스 등급별로 Pr등급은 56개소, A등급은 143개소, B등급은 188개소, C등급은 400개소이며 구역별로는 도심권역(CBD)에 198개, 강남권역(GBD)에 318개, 여의도권역(YBD)에 88개 및 서울기타권역에 183개 빌딩으로 분포되어 있다.

오피스 소유자의 유형을 대기업, 금융기관(은행, 보험사, 증권사 등), 공공기관(공기업, 정부투자기관 등), 투자기구(REITs, REF 등), 협회(협회, 공제회 등), 기타(개인, 구분소유 건물 등)로 구분하였으며, 대기업은 277개 금융기관은 63개, 공기업은 30개, 투자기구는 76개, 협회는 61개, 기타는 280개의 오피스를 소유하고 있다.

분석대상 오피스 중에서 487개는 소유자가 직접관리하고 있으며 300개소는 전문 자산관리회사에 위탁되어 있다.

<표 4>에서 권역별 오피스 분포 현황을 살펴보면 권역별로 유사한 분포를 보이기는 하나, CBD권역에 Pr등급과 A등급의 오피스가 많이 분포되어 있고, GBD에는 C등급의 오피스가 특히 많이 분포되어 있음을 알 수 있다.

오피스 등급별 소유자 유형을 살펴보면 대기업과 금융기관은 오피스 등급별로 골고루 소유하고 있는 것으로 보이며 투자기구는 Pr등급과 A등급의 오피스를 위주로 투자하고 있음을 알 수 있다.

오피스 등급별 관리방식 현황을 살펴보면 오피스의 등급이 높아질수록 위탁 관리방식을 선호하는 것으로 나타났다. 이는 허필원 외(2014)의 연구에서도 연면적이 클수록 직영 관리방식보다 위탁 관리방식을 선택할 확률이 높다고 설명한 바 있다.

본 연구에서는 임대료를 종속변수로 하여 선행연구에서 주로 활용하였던 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 회귀분석을 실시하였다. 이용만(2008)에 의하면 재화의 가치는 해당 재화가 갖고 있는 특성의 가격과 양에 의해 결정된다고 하였으며, 이종은·조주현(2008)은 가격이라는 종속변수와 각 독립변수들의 관계를 파악하는데 주로 사용하는 방법이라고 하였다. 일반적으로 헤도닉 함수는 선형회귀모형(Linear), 준로그회귀(Semi-Log)모형, 이중로그회귀(Double-Log)모형 중 하나를 사용하는데, 박민수·김상봉(2013)에 의하면 가격을 측정하는 경우 종속변수와 독립변수간의 관계가 선형이라 가정한 선형모형이 많이 사용되고 있다고 하였고 본 연구에서도 3개 모형 중에서 선형회귀모형의 설명력이 가장 우수하여 선회회귀모형으로 연구를 진행하였다.

본 연구에서는 종속변수인 임대료에 영향을 미치는 요인으로 오피스 권역, 소유자 유형, 오피스의 물리적 특성, 오피스 등급으로 구분⁸⁾하였고 연구의 모형은 (식 1)과 같다.

실증분석에서는 오피스 등급을 포함하지 않은 모형과 오피스 등급을 포함한 모형으로 구분하여 오피스 등급을 모형에 포함하는 경우 임대료 결정요인을 분석하는데 모형의 설명력이 증가하는지를 분석할 것이다.

또한 분산분석(analysis of variance)을 실시하여 오피스 등급별로 임대료의 평균값을 비교하여 오피스 등급에 따라 임대료가 다르다고 할 수 있는지를 분석할 것이다.

연구대상 오피스 전체를 대상으로 하여 위에서 설명한 회귀분석과 분산분석은 실시하고 오피스를 등급별로 분류한 후에 등급별로 회귀분석을 실시하여 오피스 등급별로 어떠한 변수들이 임대료에 영향을 미치는지를 분석할 것이다.

전 세계적으로 저금리 기조가 장기화 되면서 시중에는 유동성이 풍부해지고 있고, 기관투자자 뿐만 아니라 다양한 유형의 투자자들이 상업용 부동산 투자에 대한 관심을 높여가고 있다. 풍부한 유동성과 투자수요의 증가로 상업용 부동산 투자수익률은 점점 감소 추세를 보이고 있어 그 어느 때 보다 투자자들을 투자에 대한 의사결정을 다양한 측면에서 신중히 하고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 본 연구에서는 대표적인 상업용 부동산이 할 수 있는 오피스에 대한 자료를 수집하여 오피스 등급별로 임대료 결정요인에 어떤 영향을 미치는지를 분석하였다.

본 연구에서 분석한 주요 결과는 보면 첫째, 기존의 선행연구와 같이 오피스 권역에 따라 임대료가 차이가 있었으며 권역별로는 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 순으로 높게 나타났다.

둘째, 소유자 유형에 따라서도 임대료에 차이가 있었는데 다른 소유자 유형에 비해 수익극대화에 보다 주력할 수밖에 없는 금융기관, 투자기구, 대기업이 소유한 오피스의 임대료가 여타 소유자의 오피스보다 높은 것으로 나타났다.

셋째 소유자가 직접 관리하는 직영관리방식에 비해 전문 자산관리회사에서 관리하고 있는 오피스의 임대료가 높았고, 경과연수는 임대료에 부정적인 영향을, 층수는 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났고 공실률은 유의하지 않은 것으로 나타났다.

넷째, 오피스 등급별로는 C등급에 비해 Pr등급, A등급, B등급의 오피스의 임대료가 유의하게 높은 것으로 나타났다.

마지막으로 오피스 등급별로 분류하여 임대료 결정요인을 분석한 결과에서는 등급에 따라 오피스 권역이 임대료에 미치는 영향이 다르게 나타났고, 소유자 유형, 관리방식, 오피스의 물리적 특성 또한 오피스 등급별로 미치는 영향이 다름을 알 수 있었다.

서론에서 언급한 바와 같이 그 동안 오피스 시장을 권역을 위주로 데이터를 관리하고 시장을 분석하여 왔으나, 서울에서는 각 권역간 거리의 차이가 크지 않고, 일부 등급에서는 권역별로 임대료 차이가 미미해지고 있으며 신규 오피스 또한 Pr등급을 위주로 공급¹⁷⁾되고 있어 향후에는 오피스 등급별로도 관련 데이터를 축적 관리할 필요가 있다. 더불어 각 부동산 자산관리회사별로 오피스 등급에 대해 조금씩은 상이한 기준을 갖고 있어 오피스 등급 기준을 통일함으로써 투자자들이 바른 의사결정을 할 수 있도록 지원할 필요가 있다.

본 연구를 정리하면서 몇 가지 아쉬움이 남아 있는데 이를 본 연구의 한계로 남겨 놓아 향후에도 지속적으로 연구하고자 한다. 우선 국내 오피스 시장에는 명목임대료와 렌트 프리를 적용하여 계산한 실질임대료가 존재하고 있으며 명목임대료는 증가하는 반면 실질임대료는 보합세를 이루고 있다. 결국 임대료 결정요인을 분석함에 있어 종속변수를 명목임대료가 아닌 실질임대료를 기준으로 하는 것이 시장의 현상을 명확히 분석할 수 있으나 데이터를 쉽게 구할 수 없어 본 연구에서도 명목임대료를 대상으로 분석하였다.

둘째, 본 연구에서는 특정시점을 기준으로 한 분석에서 오피스 등급별로 임대료 결정요인에 차이가 있다고 설명하고 있으나, 횡단면 분석이 아닌 시계열 분석을 통해 오피스 등급이 임대료에 미친 영향을 분석한다면 더욱 의미 있는 연구가 될 것으로 기대한다.

셋째, 본 연구에서는 여러 선행연구에서 분석한 오피스의 물리적 특성에 대한 분석이 미진하며 분석결과에 대한 해석에서 등급을 구분하지 않은 오피스 전체를 대상한 분석과 오피스 등급별 분석에서 임대료 결정요인이 달라지는 경우에 대한 해석이 미비하다.

이러한 한계들은 연구자의 게으름에 의한 것으로 향후의 연구에서는 보다 많은 자료를 수집하여 오피스 등급이 임대료에 미친 영향을 보다 실증적으로 분석하고자 한다.