신탁전세사기 피해 분석과 제도개선 방안

주택임대차시장이 효율적이고 공정하게 작동하지 않는 주요한 이유 중 하나는 임대인과 임차인 관계에 내재된 정보 비대칭성과 상대적 권력관계다(Arnott, 1995). 임대인과 임차인은 금융시장 및 다른 상품시장과 마찬가지로 계약 상대의 신용 · 행동 특성에 대해 완전한 정보를 갖지 못한다.²⁾ 특히 임차인이 지급하는 임대보증금은 이러한 정보비대칭 상황에서 임대인에게 역선택과 임차인의 도덕적 해이를 방지할 수 있는 중요한 장치가 된다.³⁾

반면, 임차인에게는 보증금을 돌려받는 게 무엇보다 중요하다. 특히, 우리나라의 전세보증금은 때로는 집값의 100%에 이를 정도로 상당한 금액이고 대부분 서민 가계 자산의 전부라고 할 수 있을 정도로 거액이다. 전세보증금은 임차인이 임대인에게 자금을 선지급하고 만기 시 원금을 반환받는 구조로 일종의 무이자 신용공여와 유사하다.⁴⁾ 문제는 임차인이 임대인의 재무상태, 선순위 권리관계, 담보 설정 여부 등에 대한 정보를 완전하게 파악할 수 없는 것이 대부분이다(윤성진 · 이슬, 2024). 반면, 임대인은 임대주택의 담보대출 및 근저당 설정 현황, 선순위 채권 관계, 건물의 법적 하자, 자신의 재정상태 및 파산 위험에 대해 잘 알고 있다. 결국 임차인은 임대인의 지급능력과 임대주택의 온전한 가치에 대한 정보가 불완전한 상태에서 주택임대차계약을 체결하게 되어 전세보증금과 관련된 구조적인 손실 위험을 고스란히 떠안게 된다.

금융기관 신용대출에서 차주가 정보 우위에 있는 것처럼 임대차시장에서는 임대인이 정보 우위에 있다. 신용대출 시장에서는 담보 · 보증(Spence, 1973), 신용정보 공유(Pagano and Jappelli, 1993), 관계형 금융(Diamond, 1984) 등이 발전하면서 이러한 정보비대칭 문제를 완화해 왔다.

정책당국은 우리나라 주택임대차시장에서 이와 비슷한 방법으로 임차인의 임대보증금반환채권을 보호하고 있다. 예를 들어, 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 · 우선변제권 제도는 정보비대칭 하에서 임대인의 추가 담보설정이나 채무증가로 인해 보증금이 후순위로 밀리는 위험을 법적으로 제한하려는 것으로 금융계약에서 담보권 설정을 통해 채권자 보호를 도모하는 방식과 유사하다.⁵⁾

우리나라 주택임대차 공시제도는 부동산등기제도와 확정일자 방식으로 나눌 수 있는데, 부동산등기부 등본을 열람하는 방법은 비교적 쉽지만, 확정일자 방식은 권리 정보를 외부에서 확인하기 어렵다. 그럼에도 정책당국은 전세권 또는 임차권 등기라는 직접적이고 임차인의 접근이 용이한 부동산 등기 공시제도를 마련하기보다 확정일자 제도를 보편화하고 강화하는 데 치중해 왔다. 실제 전세시장에선 전세권을 설정하는 사례는 드물고 확정일자 방식이 훨씬 더 보편적이다.⁶⁾ 공인중개사나 임차인은 임대인의 동의가 없는 한 확정일자 정보에 접근이 제한되기 때문에 확정일자 방식 강화에도 불구하고 여전히 우리 전세시장에선 임대인과 임차인의 정보 비대칭이 잘 해소되지 않고 있다(김서우 · 방진원, 2025).

전세보증금반환보증제도 또한 공적 보증을 통해 임대인의 지급불능 위험을 이전하는 장치다. 예컨대 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증은 임대인이 반환하지 못하면 보증기관이 대신 지급하고 이후 구상권을 행사하는 구조다. 이는 신용대출 시장에서 보증기관이나 보증보험이 채무불이행 위험을 분산시키는 방식과 기능적으로 동일하다. 정보비대칭으로 인해 임차인이 임대인의 신용도를 정확히 평가하기 어려운 점을 고려할 때, 공적 보증은 사실상 신용위험의 사회적 분산 메커니즘으로 작동한다. 마지막으로, 등기정보 공개, 확정일자 제도, 임대인 체납정보 열람제도 등은 신용시장 내 정보공유 시스템이 역선택을 완화하는 것과 유사하다. 이러한 제도적 장치들은 정보비대칭을 완전히 제거하지는 못하더라도, 임차인이 일방적으로 부담하던 신용위험을 법적 · 제도적으로 분산 · 완화하려는 정책적 대응으로 이해할 수 있다.

한편, 부동산 중개인은 주택시장에서 중요한 중개자 역할을 한다. 이들은 지역 시장에 대한 지식을 활용하여 잠재적 구매자(임차인)와 판매자(임대인) 사이의 정보격차를 해소한다(Agarwal et al., 2019). 한국의 공인중개사제도 또한 주택임대차거래에서 발생하는 정보격차를 완화하기 위한 정보 중개 메커니즘이다. 공인중개사는 등기부상 권리관계, 근저당 설정 현황, 법적 제한사항 등을 확인 · 설명할 의무를 부담하는데, 개별 임차인이 직접 수행해야 할 정보탐색을 전문화된 주체가 대신 수행하는 구조로 임차인의 역선택을 완화하는 기능을 수행할 수 있다. 또한, 공인중개사는 책임보험 · 공제제도에 가입해야 하며, 설명 의무 위반 등으로 인한 손해에 대해 배상책임을 부담한다. 다만, 중개사가 접근 · 확인할 수 있는 정보는 등기상 권리관계에 주로 한정되며, 임대인의 전체 부채구조나 잠재적 지급불능 위험까지 포괄적으로 검증하기는 어렵다. 공인중개사제도는 정보비대칭을 부분적으로 완화하는 장치이며, 보증제도 · 우선변제권 등 다른 제도와 결합하면 더 체계적으로 위험을 완화할 수 있을 것이다.

그러나 공인중개사제도는 전문직의 핵심 요건인 고도의 전문지식, 직무윤리 및 고객 이익을 우선하는 공익성 등이 쟁점이 되고 있다(Engstrom et al., 2023). 우리나라뿐만 아니라 아직 세계 여러 나라에서 부동산 중개업은 완전한 전문직으로 분류되지 않는다. 미국 · 영국 · 호주 등에서도 준전문직(Engstrom et al., 2023)으로 평가되는데, 진입 규제가 낮고 교육 · 훈련 요구가 짧은 특징이 있다(Han and Hong, 2008; Ingram and Yelowitz, 2021). 또한 윤리 규범이 존재하지만, 실효적 통제가 약하며 중개서비스 품질 편차가 매우 크다(조덕훈, 2010). 게다가 소비자 보호보다 시장 촉진 기능이 강조되는 경우가 많다. 윤리 규범과 실제 수행 간 괴리가 가장 큰 직업군 중 하나로 평가된다(Agboola et al., 2010).

우리 학계도 실무 중심 교육이 부족하고 시험 중심 자격 취득으로 실전 역량이 낮으며, 특히 임대차보호법, 신탁법, 근저당권 등 복합적 권리관계 설명 역량이 미흡하다며 공인중개사의 역량 부족을 계속 지적해 왔다(나인현 · 권대중, 2009). 중개대상물 확인 · 설명 의무는 형식화되고, 실제로는 임대인의 말만 전달하는 수준에 머무르는 사례가 많다(나인현 · 권대중, 2009). 대리인 이론과 정보비대칭의 관점에서 공인중개사의 이해상충 문제도 제기된다(황선훈, 2024). 중개보수는 거래 성사 여부에 따라 결정되므로 계약 성사 유인이 과도하게 크다(Levitt and Syverson, 2008). 고객의 효용보다 자신의 수익을 극대화하는 방향으로 조언할 가능성이 높아 거래 상대방의 위험 정보(채무불이행, 권리제한 등)를 고객에게 충분히 공개할 유인이 낮아진다(Levitt and Syverson, 2008).

법적 서비스 및 제도 이용의 어려움은 경제적 자원이 부족한 저소득층과 장애인, 정신질환자, 한부모, 실업자, 열악한 주거환경에 거주하는 사람들과 같은 취약 계층에게 불균형적으로 더 큰 영향을 미친다(권선희, 2022; Balmer et al,, 2010; von Geldern, 2025). 주거취약계층의 법령과 제도에 대한 접근성 격차는 권리의 형식적 존재와 실질적 행사 가능성 사이의 구조적 단절이다. 대표적으로 임대차 분쟁에서 법률대리의 유무가 결과에 중대한 영향을 미치는데, 저소득 임차인의 법률대리 비율은 극히 낮지만, 임대인은 높은 비율로 변호사를 선임하고, 이는 판결 결과와 퇴거율에 직접적 영향을 미친다(Cassidy and Currie, 2022). 권리 조항의 존재만으로는 충분하지 않으며, 실질적 접근성, 특히 전문적 법률대리가 주거안정의 핵심 변수라는 것이다.

법령 접근성 격차는 정보의 복잡성과 절차적 장벽에 의해서도 비롯한다. 취약계층의 사람들이 법적 문제를 마주하면 자신의 상황을 법적 문제로 인식하지 못하거나, 적절한 도움 경로를 알지 못해 권리행사를 포기한다는 것이다. 이는 법률 텍스트의 난해성, 절차의 복잡성, 비용 부담 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다(Sandefur, 2019). 최근엔 AI 기술 발달에 따라 주택임대차와 같은 일상적 분쟁에서 구조화된 법률 정보 제공 및 적정한 대응을 위해 JusticeBot이 소개됐다(Westermann and Benyekhlef, 2023). 그러나 단순 정보 제공만으로는 법정 대리의 공백을 완전히 대체하기 어렵다. 결국 접근성 문제는 단순한 정보 부족을 넘어, 정보 해석 능력과 절차 수행 역량의 불균형이라는 다층적 성격을 지녔다.

유럽 등 선진국에서도 저소득층 · 임차인 보호를 위한 법체계와 임대 계약 법제가 점차 복잡해지고 있다는 지적이 있다. 주택임대차를 규율하는 법은 단순한 계약 규범이 아니라, 금융, 주택 정책, 사회복지 및 시장경제와 얽혀 있는 복합적 법 · 경제 체계임을 강조한다. 이처럼 다층적이고 제도 간 연관이 깊은 임대차법 체계는 일반 시민이 단순히 계약 당사자가 되는 것만으로는 자신의 권리와 위험을 충분히 파악하기 어렵게 만든다. 이는 ‘보호를 위한 법률 장치’가 오히려 제도의 복잡성이라는 장벽이 될 수 있다는 것이다. 복잡한 법제와 절차는 계약체결이나 임대차 분쟁에서 정보 부담으로 작용한다. 오스트리아에선 임대차법은 언론의 시각에서 전문 변호사만이 조사할 수 있는 “암흑 학문(dark discipline)”으로 여겨지기도 한다(Schmid, 2004). OECD도 사람 중심의 사법 시스템을 소개하면서 적절한 시기에 적절한 장소에서 적절한 사람에게 적절한 서비스를 제공하는 것을 목표로 하며 사법 시스템 전체의 절차와 언어를 지속적으로 간소화하고 접근성을 높이는 것을 목표로 할 것을 강조한다(OECD, 2025).

한편, 우리나라 주택임대차보호 제도는 일반 임차인이 이해하기 어려울 만큼 법령 · 절차 · 등기 · 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다. 첫째, 확정일자, 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령, 보증보험 등 여러 보호장치가 있지만, 이들이 상호작용하는 방식이 일반 시민에게는 난해하고, 이는 취약계층일수록 더 이용하기 어렵게 만든다(김서우 · 방진원, 2025). 둘째, 국내외적으로 근대적 사법제도에서 부동산 권리 보호 체계는 법률 전문가 중심으로 설계되어, 정보 소외 계층에게 접근이 어렵다(Galanter, 1974; Sandefur, 2009).⁷⁾ 셋째, 우리나라 특유의 전세제도와 신탁제도, 대출 금융기관까지 포함하면 임차인이 제대로 권리관계를 파악하기 사실상 불가능한 “초복잡 구조”가 발생한다.

본 연구는 주택임대차시장에서 정보비대칭과 법령 격차의 문제를 이론적 배경으로 하면서도 신탁전세사기를 주택경기 및 부동산신탁 확대라는 사회적 배경과 주택임대차보호법과 신탁법제의 제도적 긴장 문제 및 공인중개사, 금융기관 등 시장 참여자의 행태를 포괄하는 종합적인 분석틀을 제시하고 이에 따른 제도개선 방향과 구체적 방안을 제시하는 것에 연구의 차별성을 둔다.

신탁전세사기에서 위탁자의 불법적 임대차계약은 법적 소유자인 수탁회사가 직접 임대차계약을 체결하지 않고 위탁자에게 임대 권한을 부여하고 있는 우리나라 부동산신탁 실무 관행에 기인한다. 신탁계약서는 ① 임대차계약은 수탁자인 신탁회사의 사전 승낙을 얻어 계약을 체결하도록 하면서, ② 신탁회사가 동의하더라도 임대차보증금 반환 책임은 없다고 명확히 적시하고 있다. ③ 신탁회사는 이러한 면책 약정이 기재된 신탁원부를 등기함으로써 임차인에게 책임이 없음을 주장한다.

이와 같은 권한 없는 위탁자와 체결한 임대차계약은 원천적으로 주택임대차보호법을 통한 보호를 전혀 받지 못한다. 법적 소유자의 동의 없이 체결된 임대차계약은 임차인이 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없으며 신탁주택이 경매(공매)로 넘어가도 보증금을 돌려받지 못하고 강제 퇴거를 당하게 된다.

<표 1>은 한창민 국회의원실에서 신탁된 주거용부동산에 입주한 임차인의 피해를 조사한 자료다. 2025년 6월 말 기준 신탁된 부동산 건수로는 108건, 임대차계약 건수로는 922건, 보증금 규모로는 42,399백만 원의 임차인 피해가 발생했다.

피해 사례 대부분은 임차인이 주택의 소유자인 신탁회사가 아닌 권한 없는 위탁자와 체결한 전세계약에서 발생했다. 조사된 부동산신탁 총 26,376건 중 7,889건(29.9%), 담보신탁은 총 16,007건 중 2,567건(16.0%), 임대보증금 규모로는 4,325억 원 중 920억 원(21.2%)이 신탁회사의 동의 없이 위탁자가 불법적으로 임대차계약을 체결하는 것으로 나타났다(<표 2> 참조).

한편, 신탁전세사기는 주로 부동산담보신탁에 집중되고 있다. 25년 6월말 기준 조사된 총 2,791건 신탁 사례 중 이미 임차인 피해가 발생한 건은 108건이고 이중 107건이 담보신탁이다(<표 3> 참조).

신탁전세사기 피해는 참혹하다. 주로 주거 취약계층에 피해가 집중됐고, 피해 정도도 심각하다. 전세보증금 반환에 앞서 내쫓기는 문제를 먼저 해결해야 한다. 국회 중재로 채권금융기관과 신탁회사에 명도 및 퇴거 소송을 중단하고 LH 전세피해주택 매입임대사업 프로그램 지원대상에 포함되도록 함으로써 긴급구제를 받고 있다. 저층 주거지를 대상으로 한 신탁전세사기의 광범위한 발생은 저렴 주거지 시장을 붕괴시키고 있다. 점점 다가구, 다세대 빌라 등에 대해 주거 선호도가 낮아지고 대체 임차인을 찾지 못해 임대인이 전세보증금을 되돌려 주지 못하는 사례가 속출하고 있다.

피해 구제 프로그램의 시행은 늦었다. 피해가 속출할 당시 임차인이 개별 소송 이외에도 의지할 수 있는 신속하고 체계적인 구제 프로그램이 없었다. 이후 LH공사의 전세사기 피해주택 매입임대사업 프로그램이 적용되었지만 시기를 놓친 때늦은 대책이었다. 문제는 일부 지역에선 신탁전세사기에 따른 임차인 피해가 예정되어 있는데도 별다른 대책이 없다. 해당 구청은 현황을 파악하고 상담 서비스를 제공하고 있지만, LH 전세사기피해 지원 프로그램에 대상으로 지정되는 것 이외에 별다른 대책이 없다.²²⁾ <그림 1>은 본 연구에서 논의한 신탁전세사기 발생 구조를 도식화한 것이다.

그림 1. 신탁전세사기 발생구조

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신탁전세사기가 속출한 이후 다행히도 시급하게 처리돼야 할 두 가지 제도개선이 이루어졌다.²³⁾ 첫째, 신탁부동산 거래 시 주의사항 등기 제도가 시행됐다.²⁴⁾ 임차인이 부동산등기부만 봐도 신탁에 대한 주의사항을 쉽게 인식할 수 있도록 하면서 기존 신탁등기 약 147만 건에 대해서도 직권으로 해당 주의사항이 추가 등기했다. 인터넷 등기소를 통한 신탁원부 열람도 2025년 1월 말부터 가능해져 접근성을 높였다.

둘째, 공인중개사법 일부개정법률안이 2025년 7월 23일 국회 본회의를 통과하면서. 공인중개사가 임대차계약 시 임차인에게 신탁원부 내용을 반드시 설명하도록 법적 의무를 부여했다. 임대인이 신탁 사실을 숨기고 계약을 체결하여 발생하는 사기를 사전에 차단하고자 개정한 것이다.

그러나, 시급히 도입된 이들 조치는 <그림 1>의 신탁전세사기 분석틀을 기준으로 보면 근원적 정책 처방으로서 한계가 있음을 알 수 있다. 우선 ‘신탁부동산 거래 시 주의사항 등기제도’는 여전히 임차인에게 주택임대차계약에 신중한 주의를 당부하는 경고 조치에 불과하고, 불법적 사기거래의 책임을 임차인에게 전가하고 있을 뿐이다. 임차인이 보증금 반환 채권을 온전히 보전하기 위해 전세권을 설정하지 못하는 사회경제적 권력구조를 전혀 반영하지 않은 결과다. 임대인의 신용위험을 제대로 대처하지 못하는 현행 주택임대차 보호 체계를 변경하지 않은 응급 처방에 그친 한계가 있다.

둘째, 공인중개사가 임대차계약 시 임차인에게 신탁원부 내용을 반드시 설명하도록 법적 의무를 추가한 것도 근본적 대안이 될 수 없다. 현행 공인중개사의 설명 의무에 대해 특히 신탁원부에 대해 주의를 추가한 것에 불과하다. 공인중개사의 역량과 윤리의식을 제고하기 위한 기본적 대안 없이 주의와 벌칙만으로 문제를 해결하려는 한계가 있다.

앞선 논의와 같이 신탁전세사기를 방지하기 위한 제도개선에는 첫째, 우리 주택임대차시장이 임대인과 임차인 간 정보 비대칭성으로 인해 효율적이고 공정하게 작동하지 않는다는 점, 둘째, 우리나라 주택임대차를 둘러싼 법제가 복잡하고 주거 취약계층일수록 법제에 대한 접근성이 제약된다는 점, 우리 전세계약은 보증금반환 위험을 지닌 금융 계약이라는 점 그리고 피해 발생구조를 면밀히 분석한 후 근본적인 대안이 마련돼야 한다는 기준이 필요하다.

<그림 1>의 분석체계에 따라 제도개선 방향을 제시하면, 첫째 전세 계약구조와 현 주택 임대차보호 한계 문제를 대처하기 위해 복잡한 공시제도를 단순화하는 것이 필요하다. 이러한 공시 절차가 권한 없는 임대차를 걸러낼 수 있어야 한다. 구체적 방안으로 확정일자 접수단계에서 소유권 또는 권한 있는 임대차에 대한 서류를 확인하는 방법, 임차권을 부동산 등기로 공시하거나 전세권을 설정하도록 하는 것이 근본적 대안이 될 수 있다.²⁵⁾ 또한, 후속 임차인의 보증금 수입으로 인해 반환되는 높은 위험을 고려한다면 금융기관의 LTV 규제와 같은 기능을 할 수 있는 ‘전세가율 상한제’ 도입이 필요하다.

둘째, 주택임대차 보호 체계와 상충하는 부동산신탁 법제와 실무 관행을 바꿔야 한다. 국회는 2025년 12월 신탁사가 아닌 자의 신탁 부동산 임대차 허용 · 동의 행위를 금지하는 내용의 신탁법 개정안을 발의했지만, 상임위에 계류 중으로 통과는 어려워 보인다. 부동산담보신탁과 부동산금융이 확대되는 여건을 감안할 때 임차인 보호를 위한 최소한의 제도개선이 필요하다. 이를 위해 신탁된 주거용부동산의 임대차에 대해 1차적으로 위탁자가 보증금 반환 의무를 부담하되 위탁자의 무자력으로 인한 이행 불능 시 2차적으로 신탁재산에서 반환 의무를 지는 방안을 고려할 수 있다. 다만, 수탁자는 신탁재산의 범위를 벗어나 고유재산에서까지 책임을 질 수 없으므로 책임 범위를 신탁재산 한도로 제한할 필요가 있을 것이다. 또한 신탁회사로 주거용 재산을 수탁하면서도 임대인의 지위를 부정하는, 즉 단순 소유권 명의를 신탁하는 구조인 부동산관리신탁(을종)에 대해 임대차를 원천적으로 금지해야 한다. 부동산담보신탁은 수탁자가 공동으로 임대차계약을 체결하는 것을 고려해 볼 수 있다. 실무적으로는 금융투자협회에서 제정하고 각 신탁사가 업무에 활용하는 표준계약서에 위 내용을 명문화하고 특약으로도 이 조항의 효력을 부인할 수 없도록 ‘금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정’에 반영해야 한다. 그리고 「건축물 분양에 관한 법률」에 따른 ‘분양관리신탁’과 같이 주거용 임대 목적의 신탁 부동산에 대해 별도의 신탁 유형 신설하는 방안도 고려해 볼 수 있을 것이다.²⁶⁾

셋째, 공인중개사 실무 역량 및 윤리의식 제고가 필요하다. 특히 중개 업무에 있어 가장 기본이 되는 ‘권한 있는 임대차 확인’이 가장 중요하다. 이를 위해 공인중개사 자격시험 및 보수교육에 부동산 신탁 관련 내용을 추가해야 하고 권한 있는 임대차 및 대리권 수여 정당성 확인을 위한 표준계약서 및 중개대상물확인설명서 개정이 필요하다.

마지막으로 금융기관의 부동산 여신 거래 시 주택임대차 보호장치를 시급히 마련해야 한다. 부동산 담보를 취득하는 것과 관련된 여신약관 및 표준약정서, 여신취급 기준에 주택임대차 보호를 위한 필요 조항을 신설해야 한다. 무엇보다 취급 당시 실거주 임차인의 임대보증금에 대해 사실상 선순위를 인정하고 유효 담보가를 조정하는 것이 필요하다. 그리고 전세보증금을 주 · 부 상환 재원으로 할 경우 담보물 답사 및 주기적 모니터링을 의무화해야 한다.

신탁전세사기 방지를 위한 제도개선 방향 및 구체적 개선(안)은 <표 5>로 정리했다.²⁷⁾