주거유형의 선택결정 요인 이해: 청년층과 고령층을 중심으로*

연령별 주거비 부담에 관한 연구결과의 공통된 일반적인 주장은 자산축적이 적은 청년층과 은퇴로 인한 소득감소의 고령층에서 주거비부담이 크게 나타난다는 것이다. 구체적으로, 이현정(2013)은 청년층일수록 보증금마련의 부담으로 주거의 질이 낮은 주거서비스 선택이 증가하는 현상을 설명하였다. 그리고 장년층의 경우 청년층인 자녀의 주거비부담 보조를 위해 노후를 위한 저축을 희생하는 현상도 설명하였다. 조혜진·김민정(2014)은 급격한 주거비부담의 증가현상이 은퇴가구를 중심으로 한 고령층에서 주로 나타나고 있음을 분석하였다. 권건우·진창하(2016)는 생애주기에 다른 주거비부담의 결정 요인을 연구하면서 청년가구와 고령 가구의 주거비 부담에 영향을 주는 요인으로 주택점유형태와 주거만족도 등을 지목하였다. 그리고 권치홍외(2015)는 생애주기를 고려한 주택정책방향의 필요성을 주장하면서 특히 주거비부담 완화를 위한 관점에서 정책방향의 수립이 절실함을 보여주었다. 본 연구는 주거비부담을 주거유형별 관점에서 구분하여 설명하였고 특히 임대시장을 전세와 월세로 나누어 각각의 주거비부담을 산출하고 이를 설명하였다.. 그리고 월세주거비부담의 생애주기별 소득분포에 근거하여 주거비부담이 어떻게 다르게 나타는 지를 설명하였다. 더 나아가 주거유형의 선택 결정 과정에서 먼저 자가 소유와 임차거주를 선택결정하고 그리고 임차를 선택했을 경우엔 그 다음 선택결정 사항으로 전세와 월세를 선택결정 하는 순차적 결정 모형을 설정하고 실증분석을 통해 각각의 선택에 영향을 미치는 주요 요인의 영향을 분석하였다.

주거실태조사에 따르면, 우리나라 임대시장은 전세비중의 축소와 월세비중의 확대가 지속되고 있다. 즉, 전국의 월세 점유비중은 2006년 이후 지속적으로 증가하면서 2012년에는 비로소 전세 점유비중을 상회하였다. 구체적으로 살펴보면 2014년과 2016년 기준으로 월세비중은 55%와 60.5%를 각각 기록하였다. 그리고 월세비중의 확대는 보증부월세의 확대에 주로 기인한다. 구체적으로, 최근 보증부월세 비중은 2010년 42%에서 2016년엔 52%를 기록하여 전체 임대시장의 절반을 상회하였다. 이러한 임대시장의 월세비중 확대는 기존 순수전세가 재계약시점에 보증부월세로 전환되면서 자연스럽게 전세의 비중은 축소되고 보증부월세의 비중이 확대되는 것으로 이해할 수 있다. 예를 들어, 2016년 기준으로 직전 임대계약에서는 전세였으나 재계약시점에 보증부월세로 전환된 가구 수가 57.7만가구로 기록되었고 이 수치는 전체 보증부월세의 14.9%를 차지하는 수준이다. 아울러 월세비중의 확대는 신규 임대시장물량으로 순수전세보다는 보증부월세가 더 많이 공급되는 경우로도 이해될 수 있다.

그림 1. 전세 및 월세 비중 추이 자료: 2006-2016년 주거실태조사. 주: 월세는 보증금이 있는/없는 월세, 사글세를 포함 자료:주거실태조사,국토교통부(2006-2016).송인호(2017)

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한편, 2016년 주거실태조사의 임대시장의 주택유형별 비중에 따르면, 전세의 주요 주택유형은 아파트로 전세 주택의 44.4%의 비중을 차지한다. 보증부월세는 다가구단독주택(다가구단독주택, 영업용단독주택, 단독주택)이 보증부월세의 절반 가까운 49.7%를 차지하면서 주요 주택유형으로 나타나고 있다.

그럼, 임대시장의 주요 주택유형별 차이는 주거서비스의 질적수준의 차이로 나타날까? 2016년 주거실태조사의 주거서비스의 질적 수준(1:불량, 2:조금 불량, 3:조금 양호, 4:양호)에 따르면, 임대시장의 주요 주택유형인 아파트와 다가구단독주택간에는 차이가 상당히 존재한다. 구체적으로 살펴보면, 집구조물, 방수, 난방, 환기, 채광, 그리고 방음 등에 관한 주거서비스의 질적 수준조사에 있어서, 아파트의 점수는 3.3으로 조사되면서 조금 양호한 단계 이상으로 조사되었고 다가구단독주택은 2.7로 상당히 낮은 수준으로 조사되었다. 그리고 보증부월세로 한정하여 살펴보아도 주거서비스의 질적 수준이 아파트(3.3)가 다가구단독주택(2.8)에 비해 높은 것으로 조사되었다.

이와 같은 임대시장간 주거서비스의 질적 차이는 임대시장간 가격의 차이(보증금액의 차이)로 나타난다. 실제로, 임대계약간 주택유형별 재계약 상황을 조사해보면, 다가구단독주택의 보증부월세 평균 보증금액은 2,617만원을 기록한다. 그러나 다가구단독주택의 전세 평균 보증금액은 8,478만원으로 월세와 상당한 차이를 보여준다. 그리고 전세의 대표적 주택유형인 아파트의 전세 평균 보증금액³⁾은 2.05억원으로 나타났다. 일반적으로 월세의 주요 주택유형인 다가구단독주택에 거주하는 보증부월세 임차인이 전세의 주요 주택유형인 아파트로 이동하기 위해서는 평균적으로 약 1.2억원 상당의 큰 목돈마련이 필요함을 알 수 있다.

주거비부담 측면에서 월세 거주자의 주거비부담은 전세 거주자에 비해 높은 것을 보여준다. 본 논고에서 다루는 주거비부담이란 경상소득(사회보험 수혜금, 근로·사업소득, 재산소득, 사적이전소득, 정부보조금 포함)에서 주거비(월세 및 주거관리비 등)가 차지하는 비중(RIR)을 의미한다. 구체적으로 살펴보면, 2014년의 월세 주거비부담(평균)은 32.3%를 기록하여 전세 주거비부담⁴⁾의 20.0% 보다 12.3%p 더 높은 것으로 나타난다. 2016년에는 월세 주거비부담이 32%를 기록하면서 전세 주거비 부담인 22%에 비해 10%p 더 높은 것으로 나타난다. 특이할만한 사항으로는 2016년도 월세 주거비부담이 2014년도에 미약하게 낮아졌는데 이는 일부 전세거주자가 보증부월세거주자로 전환되면서 전세거주자의 소득이 월세거주자의 소득으로 유입되면서 월세거주자의 소득 증가가 미약하게 나타난 것으로 사료된다.

일반적으로 전세와 월세의 주거비부담이 서로 차이가 나는 것은 임대유형에 따른 거주자의 평균소득이 서로 차이가 나기 때문이다. 구체적으로, 월세 거주자의 월 소득은 전세 거주자의 월 소득에 비해 평균적으로 약 100만 원 가량 낮다. 이와 같이 전세 거주자의 평균소득이 월세 거주자 보다 평균적으로 높은 데에는 생애주기적인 관점에서의 소득변화가 주요 요인이라고 할 수 있다. 생애주기상의 소득변화 특성에 따르면, 일반적으로 청년층은 사회 초년생으로써 소득이 발생하는 진입 시기로 이들의 처음 주거형태는 월세에 주로 거주한다. 그리고 고령층은 사회적으로 은퇴연령 시기에 해당하면서 소득의 감소와 함께 가구원수의 감소를 경험하고 대체로 현재의 주거 면적을 축소하는 방향으로 이동한다.

임대시장의 가격 상승은 주거비부담의 대부분을 차지한다. 동일주택 거주 기준으로 임대가격의 상승이 확인된다. 즉, 2016년 기준으로 현재의 주택(아파트 및 단독주택 모두 포함)에 계속 거주하는 상태에서 임대계약이 새로이 이루어진 데이터를 조사해보면, 2016년도의 전세가격 중간값은 1억3000만원이고 현재주택 거주 기준으로 직전 계약시점인 2014년도의 전세가격 중간값은 1억1500만원으로 나타난다. 그리고 보증부월세의 경우에도 2016년도의 보증금액 중간값은 1400만원이고 이는 직전계약시점의 1350만원에 비해 50만원이 증가하였다. 보증금액의 상승과 함께 월세도 2016년 중간값은 13만원으로 직전계약시점의 11만원에 비해 2만원이 증가한 것으로 나타났다.

한편, 아파트 거주에 한정하여 이전에는 전세였으나 지금은 보증부월세로 전환된 경우를 살펴보았다. <표 2>는 전세에서 월세로 전환되는 아파트의 임대료 변화를 보여준다.

평균 보증금액은 직전계약시점에 1억9284만원에서 최근 1억8252만원으로 거의 변화가 없지만 월세는 새로이 27만원이 새로이 증가한 것으로 나타난다. 월세가 27만원이 추가로 상승하였는데 이 금액을 전세보증금의 이자금액 상당으로 환산할 경우 보증금이 약 1억원 정도 상승(3%의 이자율을 적용한 금액)한 것과 비슷한 효과를 가지는 것으로 나타난다. 즉 과거 아파트 전세 임대인은 직전계약의 전세금액을 유지한 상태에서 새로이 월세를 추가할 경우 상당한 전세보증금 상승의 효과를 가지는 것으로 이해할 수 있다.

만일 계약변경 없이 재계약 시점에도 여전히 전세로 지속하여 단지 전세가격만을 올린 경우라면 어느 정도 평균적으로 올랐을까? <표 3>은 동일 주택에서 전세가 월세로 전환된 경우의 가격을 보여준다.

직전 임대계약에서 평균 아파트 전세가격은 1억7448만원이고 재계약시점에서 전세가격으로 유지된 경우 2억505만원으로 약 3000만원 정도 상승한 것으로 나타난다. 앞서 기술한 것처럼 전세가 보증부월세로 전환된 경우 약 1억원 정도의 보증금 상승효과가 있는 것을 고려할 때 임대인의 입장에선 전세계약 유지보다는 보증부월세로의 전환이 인센티브가 있음을 알 수 있다.

이러한 임대유형에 따른 임대수익의 차이는 은행금리가 3%인 상황에서 얻을 수 있는 전세보증금 수익률과 전월세전환율이 6-7%인 상황에서 얻을 수 있는 월세 수익률의 차이에서 확인할 수 있다. 최근 저금리 기조가 지속되면서 임대인의 입장에선 전세계약 유지보다는 월세전환 계약이 보다 유리하게 작용하고 있음을 확인할 수 있다.

1) 청년 및 고령층에서 높은 월세 주거비부담

연령별 임대시장 거주 현황을 살펴보면 청년층(30세 미만)과 고령층(60세 이상)의 절반이상이 월세주택에 거주하는 것으로 확인된다.

<그림 2>의 2016년 임대주택시장에 따르면, 청년층 임차인의 경우 대부분인 79%가 월세 주택에 거주한다. 그리고 고령층 임차인의 63%가 월세 주택에 거주하는 것으로 나타난다. 특이한 사항으로는 월세임차가 고령층을 중심으로 상당히 빠른 속도로 증가하고 있다는 점이다.

그림 2. 연령대별 주택임차형태 비중 자료: 주거실태조사, 국토교통부(2014,2016)

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2) 연령별 월세 주거비부담

<그림 3>은 연령별 월세주거비부담을 보여준다. 연령별 월세주거비부담에 따르면, 2016년 기준으로 청년층 및 고령층의 월세 주거비부담이 각각 34.2%, 37.7%를 기록하여 다른 연령대의 주거비부담인 20% 내외 수준에 비해 매우 높은 수준을 기록하고 있다.

그림 3. 연령대별 월세주거비부담 자료: 2016년 주거실태조사.국토교통부(2014,2016)

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예를 들어, 소득이 100만원인 청년층과 고령층의 경우 주거비로 34만원과 37만원을 각각 지불하는 것으로 나타난다. 이러한 청년층과 고령층의 높은 주거비부담은 다른 연령층에 비해 이들 연령층의 소득이 낮은데에 주로 기인한다. <그림 4>는 청년 및 고령층의 월세수입의 소득 분포를 보여준다. 전반적으로 청년층과 고령층은 월소득 100만원 이하의 낮은 소득(소득10분위 기준으로 소득2분위에 해당하고 이는 전체소득자에서 하위 20%를 의미)을 중심으로 많이 분포한다. 그리고 월세거주 고령층의 59%는 월소득 100만원 이하에 집중적으로 분포하면서 소득의 급감현상이 고령층에게 주로 나타나고 있음을 짐작할 수 있다.

그림 4. 청년 및 노년층 월세세입자 소득분포 주: 소득분포는 커널 분포 추정치이고 소득 분포로 표현될 수 있으며 가로축은 만원단위 자료: 주거실태조사, 국토교통부(2016)

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자가와 임차를 선택하는 요인과 전세와 월세를 선택하는 수요적 측면의 요인을 분석하기 위해 순차적 선택모형인 2단계 선택모형을 설정하고 실증분석하였다. 즉, 본 연구의 실증분석방법으로는 Heckman(1976)의 2단계 선택모형(Heckman two step method)을 사용하였다. 먼저 주거선택유형으로 자가와 차가(임차)를 구분하고 1차로 이 두 유형 중에서 하나를 선택한다. 그리고 1차로 이미 선택된 차가에서 다시 2차로 전세와 월세를 구분하여 두 유형 중에서 하나를 선택한다.

1차 선택 단계로 선택식(selection equation)은 이항변수(bivariate variable)로 설정한다. 즉, 임차가 선택될 때 Rent=1이고 자가가 선택될 때 Rent=0이다.

1단계: 자가와 임차 선택식을 설정한다.

W ‘ 는 설명변수로 구성된 벡터이다. 즉, 설명변수로는 매매가격대비전세가격 비율, 수도권거주여부, 가구원수, 가구주연령, 가구주연령 제곱, 실질소득을 설정하였다. 그리고 이항변수인 Rent=1인 경우에만 다음 단계의 2차 선택함수인 $Jonse{i}_i^{*}$로 이동한다. $Jonse{i}_i^{*}$ 또한 이항변수로 Jonsei=1은 전세를 선택한 경우이고 Jonsei=0의 값은 전세 선택이 아닌 월세선택의 경우이다.

2단계: 전세와 월세 선택식을 설정한다.

X’는 설명변수로 구체적으로 CD금리, 수도권거주여부, 가구원수, 가구주연령, 가구주연령 제곱, 실질소득을 설정하였다.

ϵ_i,u_i는 오차항으로 이항정규분포(bivariate normal distribution)를 따른다.

이때, ϵ_i ~ N(0,1)  그리고 u_i ~ N(0,1) 이고 corr(u₁,u₂) = ρσ으로 가정한다. ρ는 상관관계 계수(correlation coefficient)이고 σ는 스케일 모수(scale parameter)이다.

본 연구의 실증분석을 위해 사용된 데이터는 2000-2014년 한국노동패널이고 사용된 관측 수는 70,506 가구이다. 종속변수로 가구주가 자가를 선택할 경우 0의 값을, 임차를 선택할 경우 1의 값을 설정하였다. 그리고 가구주가 임차를 이미 선택한 경우 전세와 월세를 세분하였고 여기서 월세를 선택할 경우 0의 값을, 전세를 선택할 경우 1의 값을 설정하였다.

전체 관측 수를 중심으로 주거의 점유유형을 구분하면 자가점유가 62%, 전세점유가 24%%, 그리고 월세점유가 14%이다. 이러한 주거유형의 동태적 변화를 살펴보면 전세의 경우 2000년, 2010년, 그리고 2014년에 각각 35%, 24%, 19%로 전세점유비중이 축소되고 있음을 확인할 수 있다. 반면 월세는 같은 시기에 각각 10%, 14%, 17%로 월세점유비중이 확대되고 있음을 패널데이터로 확인할 수 있다. <표 5>는 전체 데이터를 풀링한 상태에서 주거점유형태의 기초 통계를 보여준다.

그리고 주요설명변수로는 가구의 거시 경제적 특성, 지역적 특성, 인구학적 특성 그리고 가구의 개별 경제적 특성으로 구분하였다. 즉, 주요변수로는 CD금리, 매매가격대비전세가격비율, 수도권거주 여부, 가구원수, 가구주 연령, 가구주의 연령의 제곱 그리고 가구의 실질소득을 설정하였다. CD금리, 매매가격대비전세가격비율은 거시적 변수이고 이는 모든 가구원 데이터에 걸쳐 적용되었다. 가구주의 연령에 대해 추가로 제곱을 한 것은 인구학적 특성 변수를 이용한 실증분석결과가 선형적 관점이 아니라 점진적인 비선형의 관점을 반영하기 위한 것이다. CD금리는 한국은행자료를 그리고 매매가격대비전세가격비율은 한국감정원에서 발표한 값을 인용하였다. 가구원수 및 가구주 연령은 패널데이터의 자료를 그대로 적용하였다. 마지막으로 가구의 실질소득은 가구의 총소득을 GDP 디플레이터로 나누어 계산하였다. 이러한 주요 변수의 선택은 정의철(2017)의 주택점유형태의 동태적 실증분석을 참고하였다. <표 6>과 <표 7>은 주요 설명변수의 기초통계를 보여준다.

<표 8>은 분석 결과를 보여준다. 실증분석에 따르면, 자가와 임차를 결정하는 요인으로 매매가격대비전세가격비율(전세가격/매매가격)이 높을수록 임차선택확률이 감소한다. 예를 들어, 전세가격이 매매가격에 비해 상대적으로 상승할수록 임차선택 확률이 감소하고 자가선택확률이 증가하는 것으로 나타난다. 또한 가구원 수가 증가할수록 그리고 가구주의 연령이 증가할수록 임차선택확률이 감소하고 자가선택확률이 증가하는 것으로 나타난다. 그리고 소득이 증가할수록 임차선택보다는 자가선택확률이 증가하는 것으로 나타난다. 그리고 일차적으로 임차를 선택한 경우 그 다음 선택으로 전세와 월세를 선택할 확률은 가구원수가 증가할수록, 가구주의 연령이 증가할수록, 소득이 증가할수록 월세보다는 전세를 선택할 확률이 증가하는 것으로 나타난다. 특히 금리가 상승하면 전세선택확률이 증가하는 것으로 나타나면서 최근 저금리 기조 하에서는 전세선택확률보다는 월세선택확률이 높아지는 것을 확인해준다.

이상의 분석결과를 종합하면, 가구원수와 임차인의 소득이 임차시장의 선택을 결정하는 주요 요인으로 통계적 유의성을 가지고 작용하는 것으로 나타난다. 그리고 소득이 감소할수록 임차인은 전세보다는 월세에 거주하는 것으로 나타나면서 특히 청년층과 고령층을 중심으로 월세가 더욱 증가하는 현재의 현상을 설명해준다. 그리고 임차인의 연령이 고령화될수록 임차인은 전세보다는 월세에 거주하는데 이는 고령층이 더욱 증가하는 고령사회에서 그리고 고령화속도가 빠른 사회에서 월세가 더 확대될 수 있음을 시사한다.